类 别：A

签发人：薛建兴

陕自然资函〔2020〕33号

王浩公代表：

您提出的《关于解决住宅小区“住改商”问题的建议》（第79号）收悉。现答复如下：

随着经济社会的快速发展，西安市和全国大部分城市一样，“住改商”现象普遍存在，一定程度上成为了人们关注的社会问题。您关于解决住宅小区“住改商”问题的建议，非常中肯地指出了问题，提出的建议符合法律法规，符合小区物业管理的实际，符合城市居民的切身利益。对于解决“住改商”问题具有很强的针对性、指导性和操作性。

一、现状分析

一是“住改商”分布范围广。从调查了解的情况看，西安市“住改商”现象分布范围广，可以说是遍布于各个住宅小区。

二是“住改商”经营种类多。有利用住宅用房从事理发、美容的；有从事餐饮、超市的；有办教育、培训机构的；有开办小微企业、创办公司的；还有的集中或零星开办民宿，经营种类繁多。

三是“住改商”管理难度大。居民住房“住改商”后，给本来纯属于居住性质的小区，在物业管理、安全管理以及消防、治安等管理工作增强了难度。

二、形成原因

“住改商”问题形成的原因复杂，从目前情况分析，主要有以下几个方面的原因。

一是“住改商”有法律依据。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”据此，对符合上述条件的“住改商”行为，是有法律依据的。

二是“住改商”有支持政策。国务院办公厅《关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知》（国办发〔2008〕111号）明确：”按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。”

三是“住改商”有市场需求。老旧小区或新建小区出现大量的住宅用房改变了商业用房现象，一定程度上反映了住宅小区在安排住宅用房与商业用房的比例上不够合理，商业用房的安排不能满足居民的生活需求，不论是小区居民还是企业者均有需求。

三、建设用地改变用途的政策规范

关于建设用地改变用途，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《陕西省节约集约用地实施细则》等相关法律法规有明确的规定。

一是《中华人民共和国土地管理法》第五十六条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”

二是《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”第十八条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”

三是发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅联合印发的《陕西省节约集约用地实施细则（试行）》（陕国土资发[2014]56号）第7条规定：“已公开出让的建设用地，除公共利益需要外，原则上不得调整规划条件；非公共利益需要调整用地性质和开发强度的，一律报经市、县级人民政府批准，收回土地使用权后重新公开出让。”

目前的政策法规对建设用地改变用途有明确规定，但对居住小区零星房屋改变用地性质、如何办理用途变更手续以及如何办理相应使用手续，均无上位法律依据，其它省份也没有出台相应的政策供我们参考。因此，通过改变居住小区的用地性质解决“住改商”问题还有待于进一步研究。

四、对策措施

“住改商”问题涉及多个部门管理职责，根据我厅职能，从土地管理的角度，提出解决城市住宅用房改变用途的措施如下。

一是新建住宅小区。指导市县自然资源主管部门，对新建住宅小区，依据规划条件，合理配置住宅用房和商业用房比例，不断改善居住环境，方便居民生活需求。

二是已建成住宅小区。严格按照相关的法律法规，积极配合相关部门加强“住改商”管理。

三是实施分类管理。对小区居民生活影响较小，所从事行业安全、环保的，按照法律、法规规定的条件、程序，支持创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所，并配合相关部门加强管理。小区居民反映较大，不适合“住改商”的行业，配合相关部门坚决禁止。

您的建议对我们今后的工作将有很大帮助。对此表示衷心的感谢。希望以后继续关注我们的工作，并不断提出宝贵意见和建议。

（联系人：李荣峰 电话：029-84333028）

陕西省自然资源厅

2020年4月26日